KONUT KİRALAMA SÜRECİNDE HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER

Avukat Esra Nur Duman


Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı, fiil ehliyetine haiz hukuk sürecidir. Kira sözleşmesinin taraflarından biri kiraya veren ve diğeri de kiracı olup, kira sözleşmesi kiracıya pek çok kiracı hakları tanınmaktadır. 

Kiracı hakları şu şekilde sıralanabilir:

-        Kiraya konu malın kullanılmasının ya da yararlanılmasının kendisine bırakılmasını isteme hakkı,

-        Kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim alma hakkı,

-        Taşınmazın kira sözleşmesi boyunca, kiraya verildiği gibi kalmasının sağlanmasını kiraya verenden isteme hakkı,

-        Aksinin kararlaştırılmamış olması durumunda, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı,

-        Ayıbın giderilmesini isteme hakkı,

-        Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı,

-        Kiraya verenin yazılı rızasının alınması şartıyla kiralanan taşınmazı başkasına devretme ya da alt kiraya verme hakkı,

-        Kiralanan taşınmazın kiralandığı andaki özelliklere sahip olarak geri verilmesi durumunda depozitonun geri alınması hakkı,

-        Kullanımla ilgili olan yan giderlerin kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme hakkı,

-        Geç ödenen kira bedeline ilişkin cezai koşul içeren bir anlaşmanın yapılmasını engelleme hakkı,

-   Kiralananın kullanıma elverişliliğinin ortadan kalkması, önemli derece engellenmesi ve bunların verilen süre içerisinde giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı,

-        Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenme yasağı.

Kiracının Sorumlulukları Nelerdir?

-        Kirayı zamanında ödemek: Kiracının en önemli sorumluluğudur. Kiranın aynı yıl içerisinde iki ay geciktirilmesi durumunda ev sahibi tahliye davası ile kiracıyı evden çıkarabilir.

       Mülke zarar vermemek: Kiracının sorumlulukları yalnızca bunlardan ibaret değildir. Kiracının kanundan ve sözleşmeden doğan pek çok sorumluluğu bulunmaktadır.

Kira Sözleşmesinden Doğan Davalar Nerede Görülür?

Kira sözleşmesinden kaynaklanması koşuluyla, her türlü tahliye davası, kira bedelinin tespiti ya da diğer tespit davaları, sözleşmenin feshinden kaynaklı davalar, sözleşmeden doğan tazminat veya alacak davaları ile kiracı haklarından doğan davalar bakımından “Görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi”dir.

Kira sözleşmesinden doğan davalarda yetkili mahkeme ise, kiracı haklarına sahip olan kiracının yerleşim yeri mahkemesi ve kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Kira Kontratı Olmayan Kiracının Hakları Var mıdır?

Kira sözleşmesi şekle bağlı bir sözleşme değildir. Bu sebeple kira konusu mal, kira konusu malın devredilme süresi ve kira bedeli hususunda tarafların irade beyanlarının uyuşuyor olması yeterli olup kiracı hakları bakımından yazılı bir sözleşme yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla kira kontratı olmayan kiracının hakları da hukukumuzda korunmaktadır. Ancak yazılı bir kira sözleşmesinin olması, ispat kolaylığı açısından önemlidir. Kiraya veren ile kiralayan arasında herhangi bir uyuşmazlık yaşanması halinde yazılı bir sözleşmenin bulunması, tarafların uzlaştığı şartların kanıtlanması açısından önem arz etmektedir.

Kiracının Yükümlülükleri Nelerdir?

Kiralayan ve kiracı arasında kira sözleşmesi kurulduktan sonra tarafların çeşitli sorumlulukları doğar. Kiracı bu sorumluluklara uymazsa kiralayan, kiracıya ihtar çekebileceği gibi bu süreç kiracının kiralanandan tahliye edilmesine kadar varabilir.

Kiracının yükümlülükleri şu şekilde sıralanabilir:

-       Kiracının en temel yükümlülüğü, kira sözleşmesine uygun bir biçimde kirasını belirlenen tarihte ödemektir. Kira sözleşmesinde belirlenen bir tarih yok ise kira, ay sonunda ödenmelidir.

-        Kiracı, kiralananın yapısında değişiklikler gerçekleştirecekse kiralayandan yazılı olarak izin alması gerekir.

-   Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

-        Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.

Kiracının, Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda kiraya veren gerekli hukuki yollara başvurabilir.